• Квалифицированные адвокатские и юридические услуги в Испании. Более 20 лет практики - наши лучшие гаранты!
  • Наши адвокаты всегда найдут лучший выход из самой сложной ситуации, а Ваши права будут максимально защищены.
  • Мы очень дорожим каждым нашим клиентом и гарантируем высочайшее качество оказываемых юридических услуг.
  • Клиенты по достоинству ценят высокий профессионализм сотрудников, надежность и деловую репутацию нашей компании.
  • Представительство интересов клиентов нашей компании осуществляется во всех инстанциях и судебных органах Испании.



Посредники - руководство для  потенциального

покупателя недвижимости в Испании



Как компании-посредники, в Испании действуют несколько различных типов агентств, занимающихся сделками с покупкой и продажей недвижимости, хотя в большинстве случаев зарубежные потенциальные покупатели и не подозревают, что у них есть такой огромный выбор агентств, предоставляющих свои услуги на всей территории Испании.

Всевозможные агентства-посредники предоставляют своим клиентам широкий спектр своих услуг и сервиса, вследстви
е чего клиенту было бы не лишне правильно оценивать свои альтернативы перед тем, как окончательно принять важное для себя решение: с каким из них стоит иметь дело, а с кем лучше не связываться.

Даже если Вы идеально владеете испанским языком, знаете все нюансы законодательства Испании и разбираетесь в процедуре покупки недвижимости в этой стране, Вы не застрахованы от ошибок.

Поэтому все-таки лучше заручиться поддержкой профессионалов, которые обеспечат сопровождение сделки. К тому же, для покупателя услуги риэлтерской компании бесплатны - в Испании их оплачивает продавец. Если Вы обратитесь к продавцу напрямую, то ничего при этом не сэкономите.

В соответствии с законодательством Испании стоимость недвижимости от застройщика и риэлтерских компаний должна быть одинакова.

Строители включают в стоимость недвижимости комиссию для риэлторов, а если сделка состоялась без участия посредников - оставляют эту сумму себе. Они не могут поступать иначе, ведь стоимость жилья зафиксирована, и налоги с прибыли от его продажи задекларированы.

Приобретая недвижимость у риэлтерской компании, Вы получаете бесплатный комплекс услуг по сопровождению сделки - услуги переводчика, проверку документации, помощь в оформлении ипотечного кредита и открытии счета в банке и т.п.

Если же Вы покупаете недвижимость напрямую у строительной компании или продавца, то все эти услуги придется заказывать дополнительно. Их стоимость составит около 3000 евро.




Типы компаний и посредников - риэлторов при приобретении недвижимости в Испании.



Испанские агентства по покупке и продаже недвижимости.


Не для кого не является секретом, что Испания в последнее время является наиболее популярной страной среди англичан, ирландцев и французов для приобретения "отпускной" недвижимости временного летнего проживания или для людей пенсионного возраста, желающих провести остаток своей жизни под тёплым солнцем Испании.

Также, в последнее время Испания всё больше и больше притягивает к себе немцев, голландцев и скандинавов, а так же, с каждым днём растёт количество покупателей из Восточной Европы, желающих приобрести недвижимость в Испании.

Такой большой наплыв иностранных клиентов, желающих купить недвижимость в Испании, подразумевает, что рынок с каждым днём становится максимально сегментированным по национальной принадлежности потенциальных клиентов, вследствие чего большинство агентств начинают позиционировать себя по национальному признаку.

Но в тоже время и несмотря на беспрецедентное увеличение зарубежных покупателей за последние 10-20 лет, самыми многочисленными клиентами несомненно остаются сами испанцы.


В своём большинстве, испанские агентства (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria / Inmobiliarias) не смогли включиться в стремительно растущий с каждым днём рынок зарубежных покупателей и продолжают упорно фокусировать свой бизнес на местной клиентуре.

Несомненно, встречаются редкие исключения из этого правила, но, в целом, зарубежные покупатели находят гораздо более целесообразным совершать сделки с недвижимостью с теми агентствами, которые имеют свои представительства в их стране или же с теми, которые как минимум имеют в своём штате работников, говорящих на их родном языке, чем с местными испанскими агентствами.

Такие предпочтения, с нашей точки зрения, являются ошибочными, поскольку, аналогичные, исконно испанские агентства более компетентны и осведомлены о реальном состоянии рынка недвижимости и самой процедуре заключения сделки, чем новоявленные и порой полностью некомпетентные в данном вопросе зарубежные агентства.


Как правило, испанские агентства по покупке и продаже недвижимости работают в своих регионах, хотя конечно же существуют и мультинациональные сети, которые имеют свои представительства по всей стране.

Такие "монстры" как правило не имеют в своём штате профессионалов, которые владеют иностранными языками, что несомненно создаёт языковой барьер для зарубежных клиентов.

Такой неправильный подход к ведению бизнеса и крайне неэффективное предложение своих услуг иностранным покупателям несомненно приводит к тому, что зарубежные покупатели отдают своё предпочтение работать с компаниями, знающими и уважающими их национальные особенности и предпочтения при приобретении недвижимости в Испании.



Зарубежные компании.


В связи с неукоснительным увеличением числа зарубежных покупателей недвижимости в Испании за последние два десятилетия, эффективное число зарубежных агентств значительно возросло и по нашим прогнозам будет ежегодно увеличиваться.

Такие компании варьируются от частного предпринимателя, работающего на своём транспортном средстве с мобильным телефоном, ноутбуком и веб-сайтом - визиткой в интернете для привлечения клиентов, до больших компаний с огромным штатом специалистов и ежегодным оборотом в сотни миллионов евро.

Средние по своему определению агентства фокусируют свою деятельность на обслуживании непосредственно прилегающих к их офису районов, в то время как более крупные агентства могут иметь несколько офисов по всему городу и даже по всей территории Испании.

Некоторые наиболее динамичные компании открывают свои офисы в странах проживания своих потенциальных покупателей, что несомненно положительно сказывается на их репутации и количестве заключённых сделок.


В настоящее время, в связи с охватившим страну экономическим кризисом, и неукоснительном снижении цен на недвижимость, что привело к банкротству большей части агентств по покупке и продаже недвижимости в Испании, открыть новое агентство недвижимости в Испании стало до необычайного просто.

Полная либерализация данной отрасли бизнеса означает, что теперь практически не требуется никакой предварительной квалификации персонала, а входные барьеры и гарантии для открытия агентства по продаже и покупке недвижимости стали очень низкие.

Имея даже очень скромный начальный капитал на учреждение и регистрацию компании, можно незамедлительно начинать работу, и большинство иностранцев, приехавших на постоянное место жительства в Испанию, начинали работу по продаже недвижимости из-за отсутствия иных профессиональных альтернатив на рабочем рынке, рассчитывая на высокие комиссионные, которые можно заработать на сделках с недвижимостью.

Поэтому, не мудрено что тысячи зарубежных компаний в прямом смысле наводнили Испанию, большинство из которых, в данное время едва держатся на плаву и сводят концы с концами, совершая всего по нескольку сделок в год.
К большому несчастью для их зарубежных клиентов, значительное количество таких компаний  откровенно некомпетентны и недобросовестны при заключении сделок и особенно после завершения сделки.

Неэтичны
е и агрессивные методы техники продаж, от завуалированных до прямого нажима на клиента, очень широко распространены и применимы, к тому же покупателей снабжают полуправдой или откровенной ложью в самом процессе продажи.

А все их заверения в послепродажном обслуживании, очень востребованные и чрезвычайно важные для зарубежных покупателей, зачастую являются ни более, чем пусты
ми и беспочвенными обещаниями, которые моментально испаряются, при заключении сделки.

Размер самой компании и её престижа на рынке недвижимости зачастую не имеет никакого значения в оценке качества, предлагаемого сервиса, а некоторые из крупнейших компаний по праву являются самыми злостными правонарушителями закона и этики.


Риэлторы / Corredores.


Во многих маленьких городах и сельских районах Испании риэлторы-corredores все еще занимают доминирующую позицию на рынке продажи недвижимости. Это местные риэлторы, которые прекрасно знают всё местное население и владеют полной информацией, когда кто-либо собирается продать свою недвижимость.

Не стоит тешить себя надеждами, что риэлтор будет владеть иностранными языками, светскими манерами и мёртвой хваткой профессионала, но в таких малонаселённых районах они в своём большинстве представляют наилучший способ купить желаемую недвижимость.

Corredores обычно довольствуются комиссией в 1% с покупателя и 1% с продавца недвижимости, а это несомненно будет намного выгоднее экономически, чем совершать сделку через испанское или иностранное агентство, которые могут добавить к сделке свою комиссию до 30%.


Мультилистинговые сети.


Многие компании по продаже недвижимости в Испании зачастую объединяются в коммерческие сети, через которые они делятся своими клиентами, объектами и комиссией с заключённой сделки.

У одного агентства может иметься в наличии клиент, желающий купить объект, но не быть нужного объекта, а у другого агентства есть объект, но отсутствует покупатель. Таким образом они сотрудничают между собой и совершают желаемую сделку, деля между собой полученную комиссию.


В таком взаимном сотрудничестве нет ничего неэтичного и страшного, пока эти компании делят между собой полученную со сделки комиссию, а не увеличивают ее за счёт клиента, как в основном и происходит на практике. В таких случаях покупатель вынужден заплатить гораздо более высокие комиссионные за сделку при идентичном уровне обслуживания.

Сам факт, что компании постоянно стремятся увеличить свою комиссию, частично объясняет то, что возможность найти один и тот же объект, рекламируемый и предлагаемый разными агентствами по совершенно разным ценам. Разница, в таких случаях, может порой составлять до 15-20.000 Евро.


Официальные сети межведомственного сотрудничества, получили своё широкое распространение и в Испании. Принимающие участие в таких сетях компании размещают имеющиеся у них объекты в общей базе данных, откуда они могут осуществлять свою продажу.

В своём большинстве, и с точки зрения интереса клиента, нецелесообразности обращения в такие сети за покупкой недвижимости нет, в случае, если покупатель владеет достаточной информацией о ценах на рынке недвижимости, хотя определённые минусы, конечно же налицо.

Для начала, это наличие трёх посредников на комиссию при продаже: само агентство, представляющее покупателя, агентство, имеющее в наличии недвижимость, и непосредственно компания, которая владеет сетью. Это в большинстве своих случаев означает, что такие сети берут значительно большую комиссию, что приводит к увеличению расходов покупателя.
Потом необходимо учитывать тот факт, что агентствам не имеет смысла включать в общую базу данных имеющиеся у них наиболее привлекательные объекты.

Не в их интересах делить комиссию по гарантированно реализуемым объектам, которые они без проблем могут реализовать сами без сторонней помощи. Это дает им возможность резервировать наиболее востребованную недвижимость для своих клиентов, а в сеть выкладывать неликвид, который будет сложно реализовать.


Вася - разнорабочий, в свободное от тяжёлой работы время, подрабатывающий независимым риэлтором.


Таких горе-риэлторов, предлагающих свои услуги на просторах Испании, к нашему великому сожалению, изо дня в день становится всё больше и больше.

Сама схема предлагаемых ими услуг до боли проста - нахождение и выявление предназначенных для продажи объектов, которые предлагаются владельцами, не желающими поручать продажу своей недвижимости агентствам.

Увидев на продаваемом объекте вывеску "продаётся - агентствам просьба не беспокоить" или прочитав аналогичное объявление в местной газетёнке, наш риэлтор под видом покупателя вступает в контакт с владельцем, желающим продать на частном уровне и без комиссий агентства свою недвижимость.

Осматривает с умным видом предлагаемый объект, делает множество фотографий, пытается сбить цену, предлагая оплату наличными и немедленно, после чего подобострастно исчезает, обещая перезвонить в ближайшее время.

И таким образом поступает с 10-20 желающими продать свою недвижимость, в результате получая в своё распоряжение полные данные и фотографии объектов, адреса и телефоны, ну и конечно же саму цену объекта.
После чего, выкладывает на своём веб-сайте фотографии и другую полученную им в ходе визита информацию и приступает к непосредственному выуживанию клиентов.

Основным инструментом для данной цели является, конечно же сайт в интернете, нацеленный на покупателя-простофилю из стран бывшего СНГ, на котором наш риэлтор расхваливает предоставляемые им услуги, убеждая клиента, что именно его независимость от агентств и работа на покупателя позволяет сэкономить значительные суммы, и прибегнув к его услугам покупатель всенепременно получит скидку, как минимум, на 20-25% за оплату наличными вследствие чего, сможет его отблагодарить за услуги 5% от общей стоимости объекта.

В случае, если клиент "клюнул" и собирается в Испанию для осмотра объекта, Вася-риэлтор звонит клиенту и сообщает, что он уже приобрёл себе желаемую недвижимость, а вот его знакомый хочет приобрести их объект, причём за первоначально заявленную цену, без скидок за уплату наличными.


Естественно все переговоры между клиентом, не владеющим испанским языком и собственником недвижимости проходят через нашего риэлтора, собственник объявляет цену и клиент удаляется на раздумья. Вася же, быстро связывается с продавцом, сообщая ему, что клиент без ранее оговоренной скидки отказывается от сделки, естественно получая добро на ранее установленную скидку. После чего связывается с клиентом, заявляя что только исключительно его профессионализм и работа "на и для клиента" позволили добиться такой выгодной для клиента сделки.

Уважаемые господа, прибегнув к услугам таких риэлторов, при покупке недвижимости в Испании, вы, скорее всего, получите гарантированную головную боль на весь остаток вашей жизни по следующим мотивам:

1) Разобраться в нюансах грамотного оформления  недвижимости в Испании может только квалифицированный профессионал, а не юрист-самоучка, предложенный вам горе-риэлтором.

2) Не редки случаи, когда банки, оценщики и другие "профессионалы", предложенные вам таким риэлтором работают в сговоре - прибегайте исключительно к услугам сторонних профессионалов.

3) Заверяйте любой необходимый для сделки документ у Нотариуса и переводите все необходимые документы у Присяжного переводчика - таким образом, вы, по крайней мере, будете доподлинно знать, что вы подписываете.

4) Ни в коем случае не платите наперёд никаких залогов и прочих выплат "в счёт", даже если это вам предлагают сделать в банке - в случае неудачной сделки, этих денег вы больше не увидите.

5) Не заключайте сделку пока вам не предоставят официальные документы, заверенные в Регистре Недвижимости (Registro de la Propiedad), и переведённые на ваш язык официальным присяжным переводчиком о том, что на данную недвижимость не наложен арест, что на неё не претендуют другие члены семьи или наследники прежнего владельца.

6) Пользуйтесь только услугами профессионалов, зарекомендовавших себя на рынке покупки и продаже недвижимости в Испании, причём, желательно чтобы это были испанские профессионалы с независимыми и выбранными вами, а не навязанными заинтересованной стороной специалистами.

7) При оплате любых услуг со стороны риэлторов требуйте официальную фактуру, в которой должны быть обозначены все фискальные реквизиты агентства или частного лица, занимающегося предпринимательством (Autonomo), с указанием стоимости их услуг с НДС, причём проверьте, что в описании предоставленных услуг указаны услуги посредничества по продаже недвижимости, а не отгрузка тонны кирпича в вашу новую недвижимость.

В случае, если вы всё же решите обратиться 
к услугам  "горе-риэлторов", то всё равно требуйте фактуру - если такой риэлтор нигде не зарегистрирован и занимается предпринимательством на нелегальной основе, при вашей просьбе предоставить вам фактуру или показать реквизиты частного предпринимателя (Autonomo), скорее всего "респектабельный" на первый взгляд риэлтор, исчезнет навсегда из вашего поля зрения - связываться с юридически "подкованным" покупателем не входит в сферу их бизнеса.


Проконсультирован – значит вооружен.


Желающие купить недвижимости в Испании должны быть в курсе того, что порядочные организации в Испании существуют. Тем не менее, наличие всевозможных прохвостов не должно отпугивать от покупки недвижимости в Испании по двум главным причинам.

С одной стороны, в Испании осуществляют свою деятельность множество высококвалифицированных компаний, состоящих из выдающихся профессионалов и специалистов своего дела, которые не просто заботятся о своих клиентах, а делают это на отлично.

А с другой стороны, покупатели, которые знают реальное положение вещей и всегда следуют простым установленным правилам, изложенным в этом руководстве, всегда без каких либо проблем смогут справиться с любыми недобросовестными компаниями.


Но будьте предельно внимательны и осторожны с выбором посредников, обращайтесь только к крупным и проверенным компаниям, положительно зарекомендовавшим себя на рынке покупки и продажи недвижимости в Испании.

Наша рекомендация: если вы всё же решили обратиться за услугами к "нашим" посредникам, детально проконсультируйтесь об их деятельности на различных форумах и информационных сайтах русскоязычной диаспоры в Испании, чтобы потом вам не пришлось жалеть о сделанном выборе как, например, вот этим покупателям недвижимости в Испании, делящимися своим горьким опытом на форуме официального сайта Координационного Совета Российских Соотечественников в Испании -

http://ks-spain.org/forum/14-129-1

По этой ссылке Вы сможете ознакомиться с фактами мошенничества с недвижимостью на территории Испании:

http://nashyslaviane.ucoz.com/index/moshenniki_v_sfere_nedvizhimosti_v_ispanii/0-128/