• Квалифицированные адвокатские и юридические услуги в Испании. Более 20 лет практики - наши лучшие гаранты!
  • Наши адвокаты всегда найдут лучший выход из самой сложной ситуации, а Ваши права будут максимально защищены.
  • Мы очень дорожим каждым нашим клиентом и гарантируем высочайшее качество оказываемых юридических услуг.
  • Клиенты по достоинству ценят высокий профессионализм сотрудников, надежность и деловую репутацию нашей компании.
  • Представительство интересов клиентов нашей компании осуществляется во всех инстанциях и судебных органах Испании.

Юридическое Оформление
Недвижимости
в Испании

В Испании в течение последних десяти лет пользуется огромной популярностью. Что касается покупательской активности иностранцев, то наряду с гражданами Великобритании, Германии и стран Скандинавии в группу лидеров входят и российские граждане, а также граждане стран СНГ. Испания, по сравнению с другими странами Европы, отличается самыми мягкими законами, касающимися приобретения и оформления недвижимости на своей территории.


Процедура оформления недвижимости занимает в среднем от двух до четырех месяцев. Срок этот зависит от покупателя: чем раньше будет осуществлена оплата, тем быстрее произойдет окончательное оформление следки. Собственниками недвижимости могут стать как юридические, так и физические лица. В вопросе приобретения жилья, коммерческих помещений, земельных участков и т.п.

Испания уравнивает в правах своих собственных граждан и иностранцев. Иными словами, недвижимость в Испании могут приобрести как РЕЗИДЕНТЫ, так и НЕ РЕЗИДЕНТЫ страны. Испания – европейская страна, имеющая четкое и понятное законодательство, которое дает возможность без каких-либо проблем приобрести жилую и коммерческую недвижимость, а также открыть свой бизнес.

Многие россияне, которых привлекает европейский образ жизни, приобретают квартиры и виллы в Испании на популярных побережьях Коста дель Соль, Коста Бланка, Коста Брава, на Канарских или Балеарских островах, в городах как Мадрид или Барселона и остаются постоянно жить в этой стране.


Покупка недвижимости, квартир и вилл в Испании пользуется полярностью у любителей активного отдыха, морских и пляжных развлечений. Инвестиции в недвижимость Испании могут приносить стабильный доход. 



Покупка Недвижимости в Испании: 4 важных шага при оформлении купли-продажи


Чтобы недвижимость в Испании стала собственностью нового владельца, ему необходимо будет пройти четыре обязательных этапа. При этом оформляется ряд необходимых сопутствующих документов.

1. После того, как покупатель принял решение приобрести определенный объект недвижимости, заключается с продавцом предварительный контракт купли - продажи (Contrato de Аrras). Этот контракт имеет полную юридическую силу, но его будет не достаточно для внесения недвижимости в Регистр Собственности (Registro de la Propiedad). В контракте записаны график, сроки и способ оплаты, прочие условия. Контракт составляется и подписывается в трёх экземплярах.

2. В момент подписания предварительного контракта, покупатель оплачивает залог в размере 10 % от стоимости объекта недвижимости. Для этой цели используется банковский чек, который заверен (подтверждён) банком(Cheque conformado). Факт передачи задатка должен быть засвидетельствован представителем агентства недвижимости или адвокатом, представляющим интересы покупателя.

Залог является гарантией того, что сделка состоится. В случае разрыва договора покупателем, задаток остается у продавца. Если продавец откажется от выполнения контракта, то он обязан будет вернуть покупателю неустойку в размере двойного задатка.

После этого, в течение 60 дней, будет необходимо заверить контракт у нотариуса. Предварительный контракт, заверенный у нотариуса, является главным документом купли-продажи конкретного объекта недвижимости и называется Escritura Publica. Если покупатель недвижимости в Испании иностранец, он обязан получить идентификационный номер иностранца. Это нужно сделать перед нотариальной заверкой контракта.

3. Идентификационный номер иностранца (NIE, Numero de Identificacion de Extranjero) вносится в Escritura Publica. С помощью этого номера испанская налоговая служба контролирует уплату налога на недвижимость иностранцами. Нотариус обязан проверить его наличие у иностранного покупателя. Получить NIE можно в Национальной полиции (Extranjeria).

Номер иностранца, он же – налоговый номер, является обязательным документом для оформления сделки для не резидентов Испании, должен быть оформлен в обязательном порядке, т.к. операции купли-продажи носят фискальный характер. Мы помогаем нашим клиентам собрать все необходимые документы и пройти процедуру оформления NIE.

4. Следующим шагом будет нотариальное заверение Escritura Publica. Нотариус должен проверить у сторон удостоверения личности. Продавец предоставляет документ – выписку из государственного реестра собственности (Nota simple informativa del Registro de la Propiedad). Она подтверждает право собственности продавца на недвижимость, гарантирует, что объект купли-продажи не находится в залоге или под арестом, а также содержит описание объекта недвижимости.

При нотариальном заверении Escritura Publica покупатель оплачивает оставшиеся 90% стоимости покупки с помощью банковского чека. В назначенную дату, в присутствии переводчика, оформляется нотариальная сделка купли-продажи (compraventa).

После подписания клиенту на руки выдается заверенная копия нотариальной купчей (copia simple). Через 2-3 месяца выдается оригинал купчей (Escritura). Это тот срок, который необходим нотариусу для регистрации покупателя в регистре собственности  (Registro de la Propiedad) как нового владельца недвижимости. После этого он становится полноправным хозяином.

Расходы на покупку и владение собственностью в Испании

Важно, чтобы Вы с самого начала были в курсе всех расходов связанных с покупкой недвижимости в Испании. Не менее важно иметь четкое представление о текущих затратах при владении собственностью в Испании.

Расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании

У счастливого обладателя появляются определенные расходы, связанные с переходом прав собственности. И к ним относятся:

Оплата профессиональных услуг адвоката

Не пытайтесь экономить на этом. Можно конечно же сэкономить в случае, если Вы досконально знаете испанский язык и законодательство. Присутствие представителя страны, представляющего и охраняющего Ваши интересы, гарантированно оградит Вас от многих легальных проблем, связанных с покупкой недвижимости в Испании. Опытные адвокаты проверяют недвижимость по всем необходимым инстанциям и регистрам собственности (registro de propiedad) на наличие возможных задолженностей или прав на объект недвижимости третьих лиц, и т.п.


Как покупатель недвижимости в Испании Вы будете нести ряд расходов и будете обязаны оплатить ряд налогов сверх стоимости недвижимости. В зависимости от того, что Вы покупаете, новую недвижимость от строителя или объект вторичного рынка у частного лица, Вам придется платить либо НДС и гербовый сбор, либо налог на переход права собственности.

НДС и гербовый сбор (IVA и Actos Juridicos Documentados - AJD)


НДС и гербовый сбор оплачивается если имущество продается в первый раз, а в качестве продавца выступает непосредственно застройщик. НДС, известный в Испании как — IVA, составляет 8% от цены покупки в случае новой жилой недвижимости (вилл, квартир и т.д.), и 18% в случае покупки земельных участков (без строений) и коммерческих помещений. Гербовый сбор, известный как — AJD, составляет 1% от цены покупки, но может быть изменён в зависимости от каждой провинции. И НДС и гербовый сбор всегда оплачивается покупателем.

Налог на передачу прав собственности (Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales)

Этот налог подлежит оплате, если недвижимое имущество продается вторично или многократно. Налог на передачу составляет 8% от стоимости и оплачивается покупателем. В этом случае НДС не выплачивается и гербовый сбор уже включен в данный налог.

Налог при покупке у не резидентов

Если продавец является не резидентом Испании (иностранцем), то в этом случае покупатель обязан удержать 3% от стоимости сделки и оплатить его в налоговые органы (форма декларации - 211).

Общие расходы

Комиссионные Агентства

Комиссионное вознаграждение агентству недвижимости оплачивается продавцом, если иное не оговорено в контракте.

Ипотечные расходы

Если вы планируете покупку недвижимости при помощи ипотечного кредита, то Вы понесете дополнительные расходы в виде: оценки данного имущества специальными оценщиками прикрепленными к банкам, комиссии банку за выдачу ипотечного кредита в размере равном 1,0% -1,25% от суммы к выдаче. Также, незначительно увеличатся и нотариальные расходы связанные с заверением ипотечного контракта у нотариуса.

Нотариальные расходы

Нотариальные расходы всегда оплачивается покупателем. Рассчитываются нотариальные расходы относительно стоимости сделки и приблизительно составляют 0,3%-1,0% от стоимости недвижимости.

Регистрационный сбор

Расходы, связанные с регистрацией недвижимости в Кадастре всегда оплачивает покупатель. Эти расходы составляют примерно от 400 до 1200 евро в зависимости от региона и нюансов сделки.

Прочие расходы

Таким образом все расходы связанные с приобретением недвижимости в Испании составляют примерно 9,0%-10,0% от стоимости покупки, а в случае приобретения недвижимости в кредит от 10,0% до 12,0% от стоимости.

Затраты на владение собственностью в Испании

Являясь владельцем  частной собственности в Испании Вы будете должны оплачивать следующие расходы: эксплуатационные расходы, такие как уборка, ремонт, реформирование, счета за коммунальные услуги, вывоз мусора, и прочее.

Сумма этих затрат определятся исходя из размера и типа недвижимости, которой вы владеете. Очевидно, большая вилла с садом и бассейном потребует гораздо больше усилий и затрат в обслуживании, чем однокомнатные апартаменты. Помимо общих затрат на техническое обслуживание, упомянутых выше, есть целый ряд расходов в виде налогов и сборов, для собственников недвижимости Испании.

Налог на право собственности (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles - IBI)

Местный налог на владение собственностью в Испании, независимо от того, является собственник  резидентом или нет. Рассчитывается на основе данных кадастра по ставке 0,4% - 1,1% в год. К уплате до 10 сентября.

Налог на получения дохода от аренды недвижимости

Если не резиденты сдают свое недвижимое имущество в аренду, они обязаны декларировать свои доходы и заплатить за это налог. Налогооблагаемая база и ставка налога фиксированы и равны 25% от валового дохода

Налог на прирост капитала

При продаже собственности Вы обязаны оплатить налог на прирост капитала, который равен 18%. Стоит принять к сведению, что недвижимость в Испании может быть оценена с занижением её реальной стоимости. Для оптимизации налогообложения иногда указывается стоимость процентов на 10-20 меньше. Но если недвижимость планируется через некоторое время продать, то лучше этого не делать, дабы избежать юридических проблем в этой стране.


Покупка и продажа недвижимости в Испании – защити себя от мошенников.


Одним из самых практикуемых видов мошенничества при покупке квартиры или другой недвижимости в Испании, является присваивание денег за не оказываемые услуги. Вернее будет сказать «присваивание неадекватных сумм» за оказываемые услуги при покупке и съеме недвижимости в Испании.

Обман может произойти при попытках покупки или аренды недвижимости в Испании через агентства по недвижимости. Сейчас, во время кризиса на рынке недвижимости в Испании, многие агентства по недвижимости такого типа прекратили свою деятельность. Выдерживают кризис крупные компании с мощным потенциалом в сфере торговли недвижимостью в Европе.

Но, тем не менее, все еще можно встретить на рынке недвижимости Испании фирмы, одним из источников дохода которых является мошенничество и обман при покупке и съеме квартиры, дома или виллы в Испании. Поэтому хотелось бы проинформировать об этом способе мошенничества, с которым есть шанс столкнуться при приобретении недвижимости в Испании.

Хотелось бы также отметить, что суммы в данного рода операциях подчас могут оказаться очень значительными. Сумма обмана при покупке и аренды квартиры или дома в Испании может достигать десятка тысяч евро.


Шаги, которые предпринимают мошенники:

1. Получение залога или частичной предоплаты от клиента.

2. Затягивание времени.

3. Невозврат денег, под предлогом оказания клиенту услуг в сфере купли / продажи или аренды недвижимости в Испании.


Рассмотрим по порядку действия таких посредников:

1. Мошенникам нужно получить от клиента под любым предлогом определенную сумму денег. Чем больше, тем естественно лучше. В зависимости от того, что человека привело в агентство по торговле недвижимостью в Испанию, в определенный момент с него могут попросить или потребовать заплатить залог. Изначально игра построена на разных правилах.

Клиент ищет агентство, которое, окажет ему услуги в сфере купли - продажи или аренды недвижимости в Испании. Человек не идете в агентство изначально для того чтобы уличить в кого- то в обмане. Его внимание сконцентрировано на покупке недвижимости. Он изначально не настроен на обман.

Обманщики, в свою очередь, сконцентрированы на другом. Объект их внимания это не предоставление клиенту определенной услуги, а обман. На человека смотрят как на клиента, но несколько в ином смысле. Опасность в том, что цель человека находится намного дальше, чем цель мошенников. Цель клиента это приобретение в собственность или аренду недвижимость в Испании. Человек делаете все для того, чтобы купить или снять в аренду квартиру в Испании. Он приходит в агентство с целью упростить себе жизнь.

Мошенники делают вид, что помогают ему в осуществлении намеченной цели: «сейчас мы вместе покупаем или ищем вам квартиру в Испании», однако все закончится намного раньше. Итак, достаточно изучив интересы клиента, с него требуют определенную сумму денег. Ему предложат именно то, что его интересует. И здесь нет никакой телепатии, все это клиент высказывал только недавно в этом же офисе, когда объяснял, что он ищет.

Будет хороший бонус. Бонус может выражаться в хорошей цене - не 320.000 евро, а 270.000 евро. Может выражаться в лучшем расположении квартиры, в наличии гаража, и т.д. Если клиент ищет жилье в аренду в Испании, может быть предложен вариант, о котором человек даже не мог и мечтать. Вариант, который встречается раз в жизни, но для его удержания нужно будет дать залог.

Проблемы как таковой «не существует», потому что этот залог войдет в стоимость покупки квартиры, дома, виллы в Испании, или на эту сумму будет снижена стоимость аренды квартиры или комнаты в Испании.

Один из инструментов, которым пользуются мошенники, это фотографии - при небольшом навыке или с помощью специалиста, на фотографии можно искусственно растянуть, сделать выше, шире, длиннее, светлее любую комнату, квартиру, дом, виллу и прочее.

2. Следующий шаг в системе обмана это затягивание времени. Посмотреть комнату, квартиру, дом, виллу в Испании у клиента в ближайшее время не получится. Нынешний хозяин срочно уедет проведать больных родственников, возможно, что- то случится более или менее серьезное, но подождать придется в любом случае обязательно.

Это часть плана мошенников. Тем временем можно смотреть другие варианты. Но дороже, дальше, меньше, без вида на горы или море, без лифта, и т.д. Или подождать несколько дней, тем более что залог уже уплачен, можно смотреть другие варианты. Но дороже, дальше, меньше, без вида на горы или море, без лифта, и т.д.

Или подождать несколько дней, тем более что залог уже уплачен. Это только один из немногих участков на пути к цели, которые нужно пройти клиенту. Впереди, вас ждёт документальное оформление покупки недвижимости в Испании, оплата, нотариус, эскритуры и т.д. и т.п.

Зачем дороже или хуже сейчас, если можно немного подождать и получить то, что дешевле или лучше? Это, по мнению клиента. По мнению агентства - мошенника все уже сделано, сумма за оплату услуг получена. Услуги по подбору квартиры, дома, виллы, комнаты в Испании предоставлены. Осталось доказать клиенту, что уплаченные им деньги агентство отработало.

3. Последний этап, на котором более менее расставляются все точки .

На этом этапе клиенту показывается объект. Он оказывается совершенно несоответствующим запросам покупателя. Здесь возможны варианты - владелец поднял стоимость на 50.000 евро, у владельца нашелся родственник, претендующий на квартиру, дом, виллу в Испании и т.д. Факт в том, что агентство доводит до сведения клиента то, что предлагаемый ранее объект:

- находится совершенно в другом месте;
- метраж объекта не соответствует заявленному вначале сделки;
- находится на другом этаже;
- возможны различные другие вариации на эту тему.

На естественное требование клиента вернуть залог следует более или менее стандартный ответ: эти деньги пошли на затраты и покрытие услуг по поиску недвижимости для покупки в Испании клиенту - телефонные переговоры, передвижения, встречи с потенциальными покупателями и другое.

Испания это европейская страна, которая руководится своими законами европейского уровня. Самосуды, наезды, разборки и угрозы не очень приветствуются местными властями.

В случае попытки разрешения ситуации силовым путем есть шанс оказаться виновным в вымогательстве, угрозе жизни, нанесении тяжких телесных повреждений и морального ущерба гражданину Испании. Персонал агентства может выступить в роли пострадавшего, и клиенту применившему силу придется доказывать, что его обманули, что услуги не были предоставлены и т.д. И как это будет возможно доказать?

После всего случившегося ситуация выглядит следующим образом: клиент заплатил определенную сумму агентству за то, что оно окажет клиенту услугу по поиску объекта недвижимости. Агентство свои обещание выполняет, клиенту предлагаются различные варианты. То, что он не может сделать свой выбор это проблема клиента. Но работа выполнена.

Данная ситуация очень тонкая с правовой точки зрения. Как правило, залоги данные клиентом агентству оформляются чеком в, котором «услуги» формулируются удобной для агентства - мошенника по купле / продаже недвижимости в Испании. Поэтому вывод такой, что лучше в такие ситуации не попадать вообще или же заранее обезопасить себя от подобных казусов грамотно оформленным юридическим контрактом.


Как не быть обманутым при покупке квартиры или дома в Испании?


Стараться не платить заранее никаких залогов непонятно за что.

Более или менее серьезные операции по приобретению недвижимости в Испании проводить под руководством, консультацией или контролем сторонних юристов, которые дадут необходимые вам консультации, порекомендуют наиболее оптимальные решения в интересующих вас делах и обеспечат юридической поддержкой на всех стадиях процесса.

Это тот случай, когда заплатить за консультацию специалиста по торговле недвижимостью в Испании, в конечном счете, выйдет намного дешевле, чем оплачивать несуществующие услуги агентства по недвижимости.