• Квалифицированные адвокатские и юридические услуги в Испании. Более 20 лет практики - наши лучшие гаранты!
  • Наши адвокаты всегда найдут лучший выход из самой сложной ситуации, а Ваши права будут максимально защищены.
  • Мы очень дорожим каждым нашим клиентом и гарантируем высочайшее качество оказываемых юридических услуг.
  • Клиенты по достоинству ценят высокий профессионализм сотрудников, надежность и деловую репутацию нашей компании.
  • Представительство интересов клиентов нашей компании осуществляется во всех инстанциях и судебных органах Испании.

Аренда недвижимости в Испании

Снять квартиру в Испании - полезные правовые советы

 

Перед подписанием договора на аренду жилплощади Вам, как арендатору, будет целесообразно:

1. Знать, кто является истинным хозяином жилья, которое вы планируете арендовать. Для выяснения данного вопроса следует обратиться в Реестр собственности, где вы сможете получить всю необходимую информацию. Внимание: нередко приходится сталкиваться с субарендой недвижимости, т.е. с посредником, а не с непосредственным собственником жилья!

2. Доверяй, но проверяй! Когда Вам показывают квартиру, не стесняйтесь и произведите осмотр как можно более тщательно: проверьте общее состояние жилья, подогрев воды, освещение объектов, исправно ли работают газовые и электробытовые приборы, розетки и т.д.

3. В меблированных домах и квартирах необходимо произвести инвентаризацию всех предметов мебели и подписать двухсторонний акт инвентаризации (подписывает и собственник, и арендатор). Помните, что за любой дефект или нехватку какого-либо предмета инвентаря арендодатель потребует с вас оплату по окончании контракта или же вычтет стоимость убытков из залога.

Можно ли согласиться на устный контракт?

Можно, если обе стороны этого пожелают, хотя, с нашей стороны, мы настоятельно рекомендуем письменную форму контракта на аренду.

Договор на аренду жилья должен содержать:

– персональные данные, удостоверяющие личность собственника или арендодателя и арендатора;
– местоположение и описание имущества, которое сдается в аренду;
– продолжительность договора;
– размер залога и арендной платы;
– любые другие положения, которые считаются необходимыми.

Продолжительность договора на аренду жилья.

Обе стороны могут свободно определять срок действия договора, но если этот срок составляет менее 5 лет, то каждый раз по окончании срока действия договора его необходимо будет продлевать ежегодно в обязательном порядке до 5 лет максимум, кроме случаев, когда арендатор не уведомит, по меньшей мере за 30 дней до окончания срока действия договора, о своем намерении покинуть жилье.

Единственная ситуация, при которой владелец жилья не будет вынужден продлевать срок договора до 5 лет, – это если в контракте будет указано, что оно ему лично необходимо до истечения этого срока.

Какие варианты для продления аренды возможны по истечении максимального 5-летнего срока аренды?

После 5 лет аренды владелец или арендодатель вправе отказать в возобновлении контракта, о чем должен уведомить арендатора по крайней мере за месяц до окончания договора.

В противном случае договор автоматически будет продлен еще на 3 года, и владелец не сможет отказаться от его продления, за исключением ситуаций, в которых арендатор сам захочет покинуть квартиру раньше.

Каким должен быть размер залога и когда он будет возвращен?

Арендатор обязан в момент подписания договора оплатить залог в размере не менее одной месячной арендной платы. Этот залог будет служить гарантией для арендодателя в случае причинения арендатором ущерба жилью.

Большинство автономных областей требуют от владельца внесения залога в Реестр собственности в течение 2 месяцев после подписания контракта. Невыполнение этого условия будет считаться административным правонарушением, влекущим наложение штрафа, но никак не повлияет на действительность договора.

Владелец или арендодатель должен в течение 1 месяца после возвращения ключей от жилища вернуть залог арендатору за вычетом расходов на ремонт при наличии какого-либо ущерба, в противном случае арендатор вправе требовать получения залога, включая проценты по задержке.

Арендная плата

Арендная плата представляет собой сумму, которую арендатор платит арендодателю. Если нет другой предварительной договоренности, то арендная плата вносится ежемесячно в течение первых 10 дней каждого месяца.

Оплата может быть произведена по согласованию обеих сторон: банковским переводом, внесением денежных средств на счет арендодателя, наличными (с получением расписки) и т.д.

Арендодатель обязан предоставить арендатору подтверждение о получении арендной платы, за исключением тех случаев, когда платеж уже аккредитован банком.

В первые 5 лет арендная плата может обновляться ежегодно в зависимости от годового показателя ИПЦ (индекс потребительских цен), который публикуется Национальным институтом статистики.

Кто оплачивает расходы?

Если иное не оговорено в договоре, то основные расходы, такие как квоты собственников, бассейн, гараж и т.д., несет владелец или арендодатель. Индивидуальные расходы за услуги, которыми арендатор пользуется лично (счета за воду, газ, электричество, телефон), оплачиваются арендатором.

В каких случаях собственник или арендодатель имеет право на расторжение договора?

К таким случаям относятся:

– неуплата залога или арендной платы;
– выполнение ремонтных работ без согласия собственника;
– незаконная, вредная или опасная деятельность арендатора;
– субаренда или передача жилья третьему лицу без согласия собственника;
– нанесение умышленного ущерба жилищу.

В каких случаях арендатор имеет право на расторжение договора?

Арендатор может расторгнуть договор, если собственник:

– не производит ремонты, необходимые для поддержания помещений в надлежащем и пригодном для проживания состоянии;
– препятствует арендатору в пользовании жильем.

Кроме того, как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть договор в следующих случаях:

– если жилплощадь перестает быть первым основным жильем для арендатора;
– по причине форс-мажорных обстоятельств (землетрясение, пожар и т.д.), а также при признании соответствующими административными органами жилища руинами.

Какой закон регулирует вопросы, связанные с арендой жилья?

Закон о Городской аренде 1994 года регулирует все права и обязанности арендодателей и арендаторов в договорах об аренде жилья, заключенных после 1 января 1995 года.

Однако этот закон не применяется:

– в домах, где проживают люди, исполняющие должностные или служебные обязанности (консьержи, охранники, рабочие, служащие, чиновники, военные, студенты и сотрудники университетов и т.д.);
– в жилых помещениях площадью более 300 м2 или чья первоначальная арендная плата в 5,5 раза больше минимальной заработной платы.

В этих двух случаях обе стороны имеют право самостоятельно договариваться обо всех условиях договора.

Многие из вас наверняка сталкивались с такой проблемой, как аренда жилья в Испании. Большая часть наших соотечественников живут в комнатах, которые снимают в перенаселённых квартирах, по экономическим соображениям. Другая часть, снимает квартиру в личное пользование, несмотря на все материальные расходы, связанные с таким выбором. Как снять квартиру в Испании, не подвергая себя и своих близких риску стать жертвами обмана со стороны недобросовестных агентств - посредников или частных владельцев, сдающих квартиру по объявлению?

Начнём с поиска квартиры:

- Не доверяйте слишком привлекательным с экономической стороны объявлениям, скорее всего это обман.
- По возможности не пользуйтесь услугами агентств по недвижимости, чтобы избежать оплаты их комиссионных.
- Не оставляйте залог или частичную предоплату для резервирования квартиры - скорее всего вы их больше не увидите, так же как и квартиру.
- Уточните срок, на который сдаётся данная квартира и возможные повышения оплаты по истечению срока контракта.
- Обговорите условия залога и его возвращения по истечении срока контракта или его преждевременном расторжение.
- Уточните возможность декларировать квартиру с вашей стороны в налоговом департаменте.
- Попросите показать документы на квартиру, прежде чем подписывать контракт.

Не верьте слишком "сладким" объявлениям, по большему счёту это приманка для неимущих иностранцев, которых потом разводят с размахом на их скромные сбережения. Не отвечайте на объявления в газетах, выделенные жирным шрифтом, даже если там написано что это частник сдающий жилплощадь - таким шрифтом, по закону, дают объявления риэлтерские агентства и посредники. Зачастую одну квартиру сдают сразу трём или более семьям, присваивают себе вырученные деньги и исчезают, оставляя потерпевшим и хозяевам квартиры выяснять отношения.

Старайтесь не пользоваться услугами риэлторов и агентств по недвижимости, так как в любом случае вам до или после заключения контракта придётся оплачивать их посреднические услуги, которые в большинстве случаев они попросту не оказывают. А при представлении таковых, все они сводятся к показу квартиры и не более, за что у вас попросят как минимум месячную стоимость снимаемой квартиры. Часто случается, что собственник квартиры, наделяющий риэлтерскую контору полномочиями по сдаче квартиры, находится в длительной командировке за пределами страны и в этом случае если у вас впоследствии возникнут проблемы с квартирой, то вам просто будет не к кому обратиться, так как агентство откажется принимать претензии по поводу сданной им квартиры.

Часто у съёмщика квартиры требуют залог или частичную предоплату для резервирования выбранной им квартиры, обосновывая это тем, что на данную жилплощадь уже слишком много претендентов и желающих и в противном случае они не гарантируют, что квартира не будет сдана незамедлительно. Будьте предельно осторожны с такими предложениями, так как вы рискуете, придя на следующий день "подписывать контракт" встретить в квартире уже проживающих там других людей, а позвонив по телефону хозяевам квартиры услышать, что они вас не знают и денег у вас никогда не брали. Доказать в Полиции обратное вам будет очень сложно. Если вы всё же решились оставить залог, то попросите расписку o получении денег, где будут указаны все реквизиты сдаваемой квартиры и паспортные данные сдающих квартиру. Делайте это как минимум с двумя свидетелями с вашей стороны.

Раньше, чем подписывать контракт на аренду квартиры, уточните у сдающего срок действия данного контракта и на какую сумму вам будут поднимать ежегодно квартирную плату, будет это в соответствии с законом или же увеличение будет по желанию хозяина, что встречается довольно часто. По закону, действие контракта на аренду обуславливается пятью годами с момента подписания данного контракта, то есть контракт подписывается сначала на один год, с последующими продлениями по году, до истечения пяти лет общего срока действия контракта. Этим обуславливается, что вас при своевременной уплате всех задолженностей по квартире и корректном её использовании, попросту не имеют права выселить раньше этого срока, в то время как вы имеете полное право расторгнуть договор с вашей стороны по истечении года или же последующих продлений, предупредив об этом намерении за месяц до истечения погодового контракта.

При подписании контракта на аренду квартиры или дома у вас попросят залог или банковский гарант, которые обычно составляют от одного до шести месяцев размера квартирной платы, и должны быть вам возвращены по истечении контракта, в случае если со стороны сдающего не будет к вам никаких претензий по поводу оплаты и состояния квартиры. На деле всё становится намного сложнее, так как этот залог, особенно уплаченный наличными, на практике почти никогда не возвращается. При расторжении контракта хозяева всегда найдут к чему придраться (дырки в стене, царапины на паркете или сломанная розетка) и откажутся возвращать ваш залог. Обычно после вашего протеста и высказанного желания обратиться в суд, вам незамедлительно возвратят залог или же его разумную часть, но если этого не произойдёт, то попросту откажитесь съезжать из квартиры до решения суда, предупредив, что не будете платить ни цента за проживание до постановления суда на принудительное выселение - поверьте на слово - деньги будут вам возвращены незамедлительно.

Но если даже это не произвело должного впечатления на зарвавшихся хозяев, и при составлении контракта они вас просили не декларировать квартиру, изъявите своё желание незамедлительно подать декларацию на квартиру в Налоговое Управление (если вы легально проживаете в стране и ваш годовой доход не превышает 22.000 €, то вы имеете на это полное право и вам должны возвратить месячную стоимость квартиры). Будьте уверены, что с налоговой они связываться не будут, так как если они уже в течение многих лет не декларируют сдачу квартиры в наём, то штраф им назначат такой, что мало не покажется. При таком раскладе дел ни один здравомыслящий человек не будет цепляться за 1000 - 2000 €, когда ему грозит штраф в десятки тысяч евро. Боритесь за свои деньги легально и с правовой точки закона.

Прежде чем подписывать контракт на аренду квартиры или дома убедитесь, что сдающий является владельцем данной жилплощади. Встречаются случаи, когда сдающие квартиру являются родственниками или знакомыми хозяев, и не обладают правом на аренду данной квартиры, или же вообще являются квартиросъёмщиками, живущими под угрозой принудительного выселения и таким образом пытающимися навредить хозяевам и присвоить чужие деньги за "моральный ущерб". Попросите показать все реквизиты на квартиру, которыми в Испании являются Escritura Pública e Inscripcion en el Registro de la Propiedad.

Случаи мошенничества при сдаче внаём и покупки недвижимости в Испании встречаются очень часто и на 80 процентов они так или иначе связаны с иностранцами. Считается что если он иностранец, то в суд или полицию он не пойдёт, прав у него меньше чем у испанца, а по тому с ним можно не считаться. Будьте очень внимательны при составлении контрактов и если есть такая возможность, то воспользуйтесь услугами специалистов при их составлении.

По всем интересующим вас вопросам обращайтесь за помощью к профессионалам, которые дадут необходимые вам консультации, порекомендуют наиболее оптимальные решения в интересующих вас делах и обеспечат юридической поддержкой на всех стадиях процесса.
 

Договор аренды жилого помещения при аренде квартир - серьёзный и нужный документ, который регулирует отношения нанимателя и наймодателя и защищает их в случае несоблюдения одной из сторон условий сделки 

Арендуя помещение, вы идете на некоторый риск.

 

Во-первых, арендовать жилье надо только у собственника квартиры. Бывают случаи, когда через какое-то время после того как вы переехали в арендованную вами квартиру, к вам приходит истинный хозяин жилья (а не человек сдавший вам квартиру) и требует покинуть принадлежащую ему жилплощадь. Ясно, что заплаченные деньги вам никто не вернет. И доказать ничего нельзя, потому что вы не заключали договор найма или сделали это юридически не грамотно.

Во-вторых, собственник не может сдавать квартиру в наем, в случаях когда она арестована или заложена. И тогда вам придется иметь дело с правоохранительными органами.

В-третьих, собственник может просто выгнать вас раньше установленного срока, при этом взяв деньги за проживание вперед. От таких ситуаций вы можете защититься только с помощью юридически правильно составленного договора найма. В первом и втором случае вам нужно внимательно изучить документы на квартиру, установить их подлинность (если вам согласятся их предъявить).

Но собственник квартиры тоже рискует, сдавая свою жилплощадь в аренду: задержка ежемесячных выплат, проблемы с выездом из  квартиры в срок, ущерб, нанесенный имуществу и квартире в целом. Собственнику также необходим договор найма.

В наши дни и арендаторы, и собственники задаются вопросом: нужно ли обращаться за помощью к юристам? Если вы сами умеете юридически грамотно составлять договоры найма, узнать, числится ли квартира под арестом или в залоге, разобраться с документами на квартиру, уточнить их подлинность, то не нужно. Но если же вы человек разумный и осторожный, и боитесь рисковать и наживать себе лишние никому ненужные проблемы, то рекомендуем обратиться за помощью в хорошо зарекомендовавшее себя риэлторское агентство или прибегнуть к услугам грамотного юриста.

Агентство обязано иметь лицензию на осуществление риэлторской работы на территории Испании. Оно же отвечает за "порядок" предлагаемой квартиры. Квартиру выбирайте, принадлежащую по праву собственности, такую где кроме собственников нет иных нанимателей жилого помещения. Учитывайте, что есть варианты, как с одним собственником, так и с несколькими. При оформлении договора найма, при посредничестве агентства, уточните на основании какого документа данная квартира принадлежит по праву собственности, обратите внимание на выписку из местного Муниципалитета и на финансовый лицевой счет.

В том случае, когда вы не желаете обращаться за помощью в агентства, можете сделать договор найма сами или обратиться за помощью в его составлении в любую юридическую консультацию, а нотариус заверит ваши с наймодателем подписи. Поле этого вам нужно проследить, чтобы договор был зарегистрирован в налоговой инспекции. Поясните вашей второй стороне (наймодателю), что это делается для того, что бы он смог себя обезопасить, в случае, если вы, как наниматель затопите или спалите его квартиру. И так, вы оба решите свои обоюдные сомнения и переживания.

Часто даже при аренде квартиры на короткий срок, выплачивается сумма в размере месячной платы (часть которой потом должны вернуть вам). Хозяин жилья может не захотеть вернуть вам деньги, поэтому за последний месяц можно не заплатить, и поставить условие, что заплатите когда он вернет деньги.

За каждую плату (залог, проплата и т.д.)стоит брать расписку в получении денег хозяином, чтобы в случае чего вы смогли показать подтверждение оплаты. Собственник может протестовать поначалу, но в итоге должен согласиться.

При снятии квартиры укажите хозяину недочеты: царапины на мебели, полу, трещины на стенах, потолках, и любые другие повреждения, которые заметете, чтобы он сам увидел. Так же изначально проверьте рабочее состояние всех электробытовых товаров, ка стиральная машина, холодильник, микроволновая печь и т.д.

Вы вправе требовать наличие в квартире новой мебели и посуды. На мебель хозяин вряд ли даст согласие, а вот посуду вынужден будет купить. В контракте, кроме того, будет опись всех приборов, так что если что-то разобьете, перед отъездом из квартиры непременно купите (иначе вычтут из депозита, причем с 300% наценкой).

Самый частый обман - счета за электричество и воду.

Пока не посмотрите счет лично, не платите ни цента. Хозяин или агентство обязаны предъявить вам счет (квитанцию, или обоюдное показание счетчика электроэнергии). Удостоверьтесь, что на счету ваш адрес и что период, указанный в счету совпадает с тем, когда вы проживали в квартире. Случается, что хозяева пытаются предъявить вам к оплате счет за полгода, а возможно и что за свою, а не вашу квартиру. Бывает можно снять квартиру с отоплением и водой входящими в месячную оплату, это решит все неприятности со счетами.

При возникновении нерешаемого конфликта интересов сразу же идите к адвокату, стоить это будет недорого. После этого хозяин должен успокоиться и, скорее всего, все неприятности исчезнут сами собой.

Испорченное имущество

Проблемы с порчей имущества в сданной квартире касаются всех арендодателей. Рекомендации могут быть разные.

В первую очередь, главный источник грязи, запаха, испорченного паркета, испорченных обоев - домашние животные. В этом случае можно запретить содержание животных в квартире или вписать отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.

Также, возможно, стоит застраховать обстановку в квартире за свой счет, сделать опись имущества и акт приема-передачи. Весьма важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Бывает что подобное жилье сдаётся с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой, а тогда стоит заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформить договор доверительного управления.

Кроме того, сдавая квартиру внаем, собственнику надо смириться с тем, что жильцы попадаются разные: кто-то более чистоплотен, а кто-то наоборот. При выезде из квартиры вы не сможете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное - ваше имущество должно быть в сохранности. Мыть квартиру перед въездом новых жильцов собственник будет вынужден сам. Так что имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, которая за некоторую плату (довольно небольшую, в сравнении с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.

Следует учесть ещё один момент: платить за естественную амортизацию квартиры наниматели не должны. То есть при поломке нового дивана или стиральной машины, собственник вправе требовать от квартирантов деньги на их ремонт. Но старые обои или рассохшийся от старости стул - это проблемы хозяина квартиры.

Сдали одному, а жить приехали несколько человек

К сожалению, часты случаи, когда собственник сдает квартиру одному или двум людям, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или целая группа человек.

По закону наниматель может вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя. А значит, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая подобный договор, нужно предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сможете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

Съедут, не заплатив за квартиру

Участились случаи, когда наниматели обманывают хозяина, уговаривая его отсрочить оплату на пару месяцев, обещая все вернуть потом. Но через какое-то время арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков совершенно невозможно, даже если хозяин квартиры запишет все паспортные данные квартирантов. Ведь часто люди прописаны в одном месте, а живут в другом.

Однако обезопасить себя от такого обмана можно. Для начала, следует оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы. Затем, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (который, впрочем, легко поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то возможности воздействовать на недобросовестного нанимателя.

Налоги

Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник должен зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и уплатить налоги от полученного дохода за аренду квартиры. В том случае когда хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), этот налог удерживает с него данное агентство.

За сокрытие налогов нужно будет платить штраф и не маленькие. Его размеры зависят от суммы, которую сотрудники налоговой службы сочтут сокрытой. Довольно часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Так как от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.

Обычно, желание сдавать свою квартиру возникает тогда, когда люди желают поправить свой семейный бюджет. Как проделать это с наименьшим риском для своего здоровья и кармана?

Во-первых нужно понять, за какую цену реально можно сдать свою квартиру. Для того чтобы узнать цену сдаваемого помещения нужно обзвонить риэлтерские компании или поискать похожую по потребительским качествам с указанной квартирой по объявлениям в газете, публикующей подобного рода объявления. Цена на сдаваемую квартиру меняется в зависимости от престижности района, в котором находится квартира, от количества комнат в ней, удаленности квартиры от метро. Имеется и так называемый «сезонный спад» (до 10-20 %) цен на сдаваемое жильё в период с мая по сентябрь.

Затем надо организовать поиск жильцов. Тут требуется обратиться в риэлтерскую фирму, дать соответствующее объявление в газету о сдаче квартиры, поискать среди знакомых.

Всем звонящим по поводу сдачи квартиры не бойтесь задавать больше вопросов. К примеру, о том, есть ли у человека разрешение на резиденцию, откуда приехал, есть ли семья, дети, сколько человек будет проживать, где работает, на какой срок собирается снимать квартиру и т.д. Советуем сделать список вопросов, которые вы будете задавать предполагаемым жильцам.

Не суетитесь заключая сделку, внимательно присмотритесь к кандидатам, хорошенько проверьте документы, удостоверьтесь, что паспортные данные указаны настоящие. Хозяева квартир предпочитают сдавать жилые помещения фирмам, оплачивающим снимаемые для своих сотрудников квартиры, семьям с детьми, бизнесменам.

И хозяевам квартиры, и жильцам стоит заключать договор при сдаче жилого помещения.

В текст составляемого договора сдачи квартиры обязательно должны быть включены паспортные данные и сдающего помещение, и жильцов.

В договоре также стоит оговорить, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Оплата электроэнергии и других расходов чаще всего производится жильцами. Чтобы быть уверенным, что не будет задолженностей по указанным платежам, стоит хозяевам квартиры самим совершать все платежи, предварительно взяв деньги с жильцов.

Может произойти ситуация, когда хозяин квартиры решит преждевременно расторгнуть договор. Так что не менее важным пунктом договора при сдаче квартиры считается пункт, оговаривающий условия расторжения договора, в котором больше заинтересованы жильцы, предполагавшие снимать квартиру на большой срок. Жильцы могут предложить включить в договор сдачи жилого помещения такой пункт: в случае расторжения соглашения в одностороннем порядке хозяином квартиры, последний должен предупредить жильцов не менее чем за месяц.

В этом случае стоит оговорить неустойку, которую выплачивает хозяин квартиры жильцам в случае одностороннего расторжения договора.